二手房都跌成什么样了，新房却还在进行最后的狂欢？微头条

2023-05-16 10:26:10 来源：米宅

在刚刚过去的4月，合肥在中国房地产市场的存在感很高。

先是四次调控放松，接着是媲美北上的土拍热度。

(资料图)

而4月成交数据出来之后，合肥二手房却环比暴跌40%，成交量跌回2100套。

可你敢相信，就是这样的成交量，其二手房成交价却屡创新高，二手业主纷纷上调价格。

究竟哪一面才是合肥市场真实的一面？

趁着五一假期，我们再次来合肥调研，接下来就是我们的分享。

大家知道趁着五一假期，我们又先后去了武汉、南京、合肥三个城市调研，仅这三个城市看，合肥的楼市情绪是最高涨的。

体现在哪里呢？

主要是新房销售中心的人气很旺。

下面两张照片是在武汉和合肥随意某个销售中心的拍的。

这二者最大的区别是，武汉的销售中心站满了贝壳中介，而合肥的销售中心至少坐满了客户。这就是区别。

所以，合肥人的买房情绪是很高的。

上一个被我们认为对买房充满热情的城市是成都。

但和成都不一样的是，合肥人只对买新房充满热情。

在刚刚出来的4月二手房成交数据中，合肥4月二手房成交只有2100套。

对于一个人口接近1000万的二线省会城市，二手房成交2100套，这个数字足够惊人了。

可就是这么看似低迷的二手房市场，成交价却屡创新高。

比如滨湖的蘭园最新成交3.87万/㎡，突破新高。

比如高新的龙湖光年上架了20套房源，单价飙到3.6-4.2万/㎡不等。

比如政务区当代MOMΛ，一套196㎡大户型单价飙到51122元/㎡。

还有置地栢悦公馆接连成交两套，单价分别高达7.1万、8万/㎡。

还有凯旋门、融创壹号院，也是频频高价成交。

当然这些都是合肥的豪宅市场，其实合肥次新改善市场也是如此，只不过豪宅成交更容易引人注目而已。

这就是为什么合肥贝壳录入5000多个二手房小区，而挂牌均价超过3万/㎡二手房小区就有508个，占到十分之一。

对比成都，20000个小区，挂牌均价超过3万+的小区也才500多个小区而已。

还有郑州8000个二手房小区，挂牌均价超过3万+的小区只有200个而已。

为什么会这样呢？因为供需。

大家都知道，合肥新房不仅限价，还供应少，所以大量的高端购买力被外溢到二手房市场。

下表是合肥过去12个月新房量：

12个月，一共才供应59341套房源，平均每月供应还不到5000套。

这样的供应对于接近1000万人口的合肥来说，太少了。

同期武汉供应了33万套，郑州供应了28万套，成都供应了31万套。

你再看去化量，合肥月均去化基本都是90%。

所以合肥市场的去化周期是严重低于警戒线，一直在5个月左右徘徊。

也是在这样的情况下，房企也不傻，只要合肥拿出主城地块，就会被趋势若骛。

以4月为例——

4月国内土拍市场比较热的城市主要是，上海、广州、杭州、合肥。

其中，上海平均溢价率7.33%。

广州，平均溢价率11.73%。

杭州，平均溢价率10%。

而合肥，4月平均溢价率12.5%，全国第一。

其中，15宗成交地块中有10宗进入竞品质阶段，有超过60家房企竞价。

可见合肥土拍市场有多火热。

而合肥土拍最新的规则是。重新恢复了精装交付的土拍要求，所以整体限价上涨2500元/㎡+。

这就是我们会在三月写合肥的迪调研稿子里说，今年合肥新房房价肯定会上涨一点的原因——

合肥人对买新房趋之若鹜，而新房又供应的太少，所以，地价上涨，房价肯定会涨的。

下面是4月合肥的几块土拍记录——

滨湖03号地，有35家进入竞品质阶段，远大摇中，对外防风价3.2万+/㎡。而目前省府板块限价29000左右。

肥西两块地，对外的放风价格是精装2.1万-2.2万/㎡。而目前周边限价是18000左右。

经开地块，从楼面价推精装2.8万/㎡左右，目前周边限价是23000左右。

淝河地块，基本宣告淝河2.3万/㎡时代的结束，开始迈进精装2.5万/㎡的台阶。

我们之前很多次讲过限价导致倒挂，导致大家去抢新房。

可是一旦二手房扛不住开始下跌，或者一二手倒挂不明显之后，新房市场就开始歇菜了。

比如当下的西安、杭州。

但是，如果限价再遇上供应少呢？

那么情况就变了。

限价+供应少，二手房业主就会待价而沽，这是人之常情。

哪怕是在4月份带看量减少了20%，二手房成交量腰斩的情况下，合肥涨价房源量依然占比高达18%，这也是为什么合肥二手房成交价屡创新高的原因。

但是无论怎样，你都无法否认，价格一定是卖出来的。

但，我们也要看到另外三点：

第一、在4月成交前10的小区中，有9个小区的成交均价都低于2万。可见，合肥二手房市场是以低价房源为成交为主。

第二、合肥二手房挂牌量持续上涨。目前已经近12万套。而新增挂牌量还在持续，最多一套能有超千套上新。

第三、合肥贝壳日成交量跌破了百。新增挂牌房源是成交2倍+，成交很难。

这也就是为什么合肥面对这样情绪“高涨”新房市场，依然在4月做出了连续4次调控放松的政策：

4月4日，合肥扩大非限购区域，降低刚需购房门槛，再次降低第三套房的购房资格；

4月10日，合肥恢复住房公积金异地贷款业务，省外的职工符合条件的可以申请公积金贷款；

4月13日，合肥出台“提取公积金付首付”的新政，公积金可以作为首付支付房款。

4月24日，合肥非限购区域首套房首付降至2成，二套房降至3成，即日执行！

一个月内四次出台松绑政策，就算是放在政策频繁放松的2022年，也是不常见的。

从合肥调控内容看，首先是降低本地人购房门槛，但更重要的是吸引更多外地购买力。

比如外地人，6个月社保可补或者居住证均可获得一套购房资格。

事实上3月我们在合肥调研时，外地人想要在合肥买房就已经几乎没障碍的。

4月更多是把政策官宣，广而告之。

所以合肥调控放松的目的很明确，吸引更多的外地人到合肥买房。

那么合肥房地产市场值不值得外地人关注呢？

在《刚需买房人在这个城市难哭了！》我们详细讲过合肥的新房限价特点：

合肥的限价和杭州、西安分板块限价不一样，它和成都、苏州类似，都是限城市天花板房价，这样的结果就导致房价梯度扁平集中。导致该导致该贵的地方便宜，该便宜的地方很贵。

简单说，合肥新房分成三个价格段：

在这样的限价背景下，供应少+限价提高双重叠加，那么就导致老限价项目就有了价格优势了。

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